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奥园健康正式刊发招股书
发布时间:2019-03-07 作者:admin 浏览:

  部分房企对分拆物业依然持有谨慎态度,而中国奥园 还是决然让物业业务单独上市,尽管无论是成立时间、发展历程、管理规模还是收入水平来看,奥园健康生活(03662.HK)(以下简称为奥园健康)都稍显稚嫩。

  2018年8月31日,中国奥园宣布建议分拆物业管理公司独立上市,3天后,其上市申请版本已迅速现于港交所。至2019年2月28日,奥园健康正式刊发招股书,离真正上市已是越来越近。

  此前不久,2018年12月6日,佳兆业物业敲钟,成为第10家在港上市的物业公司,奥园健康紧随其后。

  根据招股书,奥园健康的发售价定于每股3.89港元-4.3港元之间,如果顺利,将于2019年3月18日上午9时,于联交所主板正式买卖,每手1000股,股份代号为3662。

  分拆能提升公司接触资本市场的能力和财务灵活性,奥园健康也能直接融资扩张规模。然而资本市场天大地大,也风击浪急。

  资本寒冬,物业公司依然排队上市,纵资本市场对物管概念依然欢迎,但对其规模、发展模式、盈利水平等指标的关注已更为审慎。

  2019月2月28日,奥园健康正式公布上市计划。其刊发的招股书显示,将于全球发售1.75亿股,其中于香港发售0.175亿股,在国际发售1.575亿股。

  上市前,奥园健康的股东架构是中国奥园持股75.5%,合桥企业董事赵文炜持股19.5%、Winfield Investment持股5%。假如上市成功,中国奥园、郭梓文等关联方被视为控股股东,共持有奥园健康56.6%权益。

  物业管理服务包括,在预售期间向开发商提供销售辅助服务,如销售办公室的清洁、安保和维护;在交付前后,向开发商和业务提供安保、清洁等基础服务;向业主提供社区增值服务。

  至于商业运营服务,管理组合主要为购物商场,奥园健康向开发商或业主提供市场定位、商户招揽服务,同时也提供基础的物业管理服务,另外也向开发商或业主提供商户管理及收租服务,处理租户查询及投诉,提供停车管理等。

  追溯其发展历程,中国第一个物业管理公司在1981年便成立,此后开发商也纷纷辟出物业业务单元,而2011年,奥园健康开始从事物业管理工作,并与母公司签约管理其开发的多数物业,直至2015年,奥园健康才开始向外生长,承接第三方物业管理工作。

  商业运营方面,2013年,奥园健康才开始提供商业运营服务,主要服务母公司的奥园广场和奥园城市天地,2016年才开始向独立开发商提供服务。

  其稚嫩也显现在规模发展上,截至2018年9月30日,奥园健康于全国11个省份、直辖市、自治区的25个城市为61处物业提供物业管理服务,在管总建筑面积约1040万平方米,其中,有9个物业属于第三方开发商。

  同期,奥园健康共计为25个商场提供商业运营服务,合同总建筑面积约为130万平方米,其中8个商场处于运营期,分布于全国6个城市,合计在管建筑面积约37.7万平方米。

  2018年上半年,物业第一股彩生活的服务面积已增加至9.81亿平方米,尽管拿全行业的规模第一名与之相比并不那么公平,但奥园健康实在迷你。

  2015年,奥园健康的物业管理服务分部的收入为1.493亿元,商业运营服务分部的收入为0.302亿元,总收入为1.795亿元,物业管理服务分部的收入占比为83.2%;

  2016年,公司的物业管理服务分部的收入为2.249亿元,商业运营服务分部的收入为0.406亿元,总收入为2.654亿元,物业管理服务分部的收入占比为84.7%;

  2017年,公司的物业管理服务分部的收入为3.179亿元,商业运营服务分部的收入终于破亿,达1.180亿元,总收入为4.360亿元,物业管理服务分部的收入占比为72.9%;

  2018年前九个月,公司的物业管理服务分部的收入为3.224亿元,商业运营服务分部的收入为1.205亿元,总收入为4.429亿元,物业管理服务分部的收入占比为72.8%;

  值得一提的是,奥园健康整体毛利率偏低,物业管理服务分部的毛利率长期维持在30%左右,而商业运营分部稍高,但不稳定,几年下来,有高达43%的时候,但也跌回30.3%。由于规模基数偏低,个别项目的运营状态对整体水平影响较大。

  需要解释的是,奥园健康的物业管理服务分部中,社区增值服务的收入占比长期过低,在10%的边缘上下徘徊,到了2018年9月底,也仅占比10.9%,毛利率极高的社区增值服务并未能拉高奥园健康的整体毛利率水平。

  在2015年、2016年、2017年和2018年9月四个会计账期之内,奥园健康除税前净利润为0.375亿元、0.594亿元、1.004亿元、0.844亿元、0.833亿元。

  纵观奥园健康招股书,相比其他单纯精英住宅物业或叠加写字楼等商业项目的物业公司,经营购物商场的奥园健康理应颇有优势,因购物商场的服务费往往更高。

  据第一太平戴维斯报告,截至2018年9月30日,奥园健康在华南地区、广东省的商业运营服务供应商中,分别排名第二、第三,在中国商业运营服务供应商中排名第14。

  奥园健康深谙此道,其表示,将通过扩大商业运营服务,把重点放大能够获得更高利润率的中国城市;扩充物业管理服务组合、培育更多多元化产品,开发和升级线上线下平台以提高客户体验和建立大数据平台,开发智能服务系统以提高经营效率。

  具体而言,假如发售价为每股3.89港元,奥园健康能筹集到的资金净额则为6.163亿港元——

  其中62%将用于收购或投资第三方物业公司,来扩大商业运营规模及填充物业管理服务组合;10%用于收购提供各类服务的供应商,如中医、养老服务等,来丰富服务种类;12%用于升级线%用于开发智能服务系统,剩下的10%用作营运资金和一般企业用途。

  假如发售价以上限价4.3港元计算,奥园健康的资金情况将会更宽松。信诚证券分析师陈伯豪指出,以4.3港元计算,公司市值约30.1亿港元,以18年预计盈利约8654万元人民币计算,市盈率约30倍。

  奥园健康的上市,将造成中国奥园的分拆,公司董事认为,分拆可使母公司和共识业务重点更加清晰,奥园健康能释放股东价值,提升接触资本市场的能力和财务灵活性。然而,资本市场竞争激烈、风喘浪急,小而美的公司亟需修炼内功,才能避免浪遏飞舟。

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